Gedragseconoom Kim Fairley is verbonden aan de Universiteit van Leiden en doet onderzoek naar hoe mensen beslissen in onzekere omstandigheden. ‘De meeste mensen kunnen niet goed overweg met onzekerheid, of ambiguïteit zoals dat in de wetenschap heet. Die onzekerheid voedt angst – over hun baan, gezondheid en inkomen – en angst werkt verlammend. Mensen zoeken naar zekerheid, maar die is er in een pandemie niet. Als reactie daarop maken ze irrationele, vaak te voorzichtige, keuzes: ze kiezen liever voor het vertrouwde en vallen terug op wat ze kennen en snappen. Dat leidt niet tot de beste oplossingen.’
Weinig effect op de woningmarkt
Je zou verwachten dat de onzekerheid door de coronacrisis leidt tot een verlamming in het koopgedrag op de huizenmarkt. Fairley: ‘De woningmarkt in Nederland is een typische markt met extreme krapte en stijgende huizenprijzen. Mensen die het gevoel hebben dat zij nú een kans maken om daartussen te komen, zullen deze grijpen. Ook al stellen we over het algemeen financiële beslissingen in crisistijd liever uit. Deze groep houdt de markt nu in beweging.’
Kim Fairley‘De malaise van een financiële crisis zal consumenten niet evenredig treffen, daardoor reageert ook niet iedereen hetzelfde. Zzp’ers en flexwerkers worden het eerst geraakt, maar wat betreft woningbezit vormen zij een minderheid . Het is de vraag of de verwachte impact op die groep ook zo veel effect zal hebben op de woningmarkt.’
Collectief geheugen
Om voorspellingen te kunnen doen over toekomstig gedrag, kijken onderzoekers onder meer naar wat we kunnen leren van de geschiedenis. Volgens Fairley is dat in dit geval lastig. ‘Wij hebben in Nederland geen pandemie in ons collectief geheugen waar we als ervaring op terug kunnen grijpen. Ook studies die gedaan zijn naar uitbraken van de pest en de cholera vroeger geven onvoldoende houvast. Toen werden met name de steden hard getroffen en was er in Amsterdam een sterftecijfer van 10%. Ter vergelijking: we zitten nu op 1%.’
Index voor woonsentiment
‘Er is vorig jaar een interessant onderzoek gepubliceerd in het tijdschrift Management Science* over woonsentiment,’ zegt Fairley. ’Op basis van tien vragen is een index gemaakt. Deze voorspelt beter of mensen bereid zijn een woning te kopen dan macro-economische variabelen, zoals de hypotheekrente, het inflatiecijfer of het aantal uitstaande hypotheken. Als we die vragen voor Nederland invullen, dan is de uitkomst dat het woonsentiment zowel positief als negatief is, met een licht positieve uitkomst. Die komt waarschijnlijk doordat starters in deze tijd juist een kans zien.’
Langdurige trends
Een andere manier om voorspellingen te doen over consumentengedrag is door te kijken naar langdurige trends, volgens Fairley. ‘Steden blijven populair op de woningmarkt, die trend gaat gewoon door. Veel mensen willen in de stad wonen – ook met kinderen – en moeten concluderen dat een woning met genoeg ruimte en een tuin daar niet altijd mogelijk is. Tot nu toe accepteren de meeste mensen dat, maar als de prijzen nog meer stijgen, komt er een kentering. Dan trekken mensen weer de stad uit. Dat is nu nog niet het geval.’
‘Makelaars kunnen inspelen op het effect van de sociale norm bij potentiële kopers’
Makelaars zijn degenen die het eerste trends kunnen spotten op de woningmarkt door de vragen die ze krijgen en het inzicht in de woonwensen van hun klanten. Dus áls er een verandering zit aan te komen, zijn zij de eersten die dat merken. Fairley voegt daaraan toe: ‘Een heel belangrijke factor in consumentengedrag is de sociale norm. Mensen zijn geneigd om bij hun keuzes te kijken naar wat anderen uit hun sociale groep doen. Makelaars kunnen inspelen op het effect van deze sociale norm door potentiële kopers te wijzen op het koopgedrag van mensen zoals zij.’
* Artikel in Management Science over Housing Sentiment in augustus 2019: A New Index of Housing Sentiment | Management Science vol 66, no. 4. Via Funda.nl